4月中旬，深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目，这是保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行范围9个月后，首次取得突破。
很多居身其外的人可能感受不到这个实践的意义所在，但对于住房租赁公募REITs的呼吁者和实践者们来说，这是里程碑式大事件，同时也释放出了令人充满期待的积极信号。
在美国等发达国家成功运行了几十年的公寓REITs目前已成长为资本市场举足轻重的投资品种，同时对引入社会资本盘活不动产做出了重大贡献保障性租赁住房公募REITs的推出，有着其特殊的策略以及现实的意义
但是，接下来对民生有着重大意义的住房租赁资产何时推出公募REITs到底还是有什么障碍住房租赁REITs对企业影响几何带着市场普遍关注的问题，我们与曾于2017底成功发行了国内首支长租公寓资产类REITs的新派公寓创始人及CEO王戈宏进行了交流，在他看来，一旦租赁领域有了公募REITs，资金+运营商或资产+运营商的新模式将成为主流
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行业等待公募REITs重燃投资热情
2013年，作为新派公寓创始人，王戈宏联合赛富基金发起了赛富不动产基金，用私募REITs的方式收购了CBD森德大厦，改造为新派公寓北京CBD旗舰店在其他公寓品牌热衷于跑马圈地之际，王戈宏用6个月时间改造，4年潜心打磨产品，构建出REITs雏形
日前，新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，就此，新派公寓成功构建了公寓行业的首个资产价值管理闭环12月14日上午9点25分，王戈宏携一众投资人敲响深交所开市钟声，标志着中国第一支住房租赁权益型类REITs的成功挂牌，正式开启了中国权益型住房租赁的证券化之路
作为首单长租公寓REITs，它的政策指向性意义要远高于其本身的商业意义，此举极大地提振了当时租赁行业的信心，更有从业者高呼燃起了所有人的希望。。
对于这笔类REITs的发行，王戈宏认为，最有意义的探索在于其中的多项创新之举:率先发起私募不动产基金收购存量住宅资产，用新型的青年共享居住公寓模式进行资产更新改造，并长期持有进行品牌化运营，最后通过资产证券化获得资产的增值收益，并实现第一批投资人的顺利退出，新派凭一己之力仅用一个北京CBD资产投资退出的全过程，如星星之火给予更多存量资产以希望，对国内盘活存量资产提供了有效的借鉴。
首单，破冰，先河的光环背后，是鲜为人知的艰辛，这一点，从王戈宏挂牌仪式讲话中的7次感谢中，我们或许能略感一二当然也正如王戈宏彼时所言:一切过往，皆为序章！今天的敲钟不是终点，是新的起航
此后，我国住房租赁行业在资产证券化金融探索的道路从未停歇，新派公寓类REITs之后，国内首单房企租赁住房REITs，首单储架发行REITs落地，至2020年北金所住房租赁企业股权交易金融创新产品——人行版REITs成功试点，再到近期首单保障性租赁住房REITs报送发改委，我国租赁住房REITs制度不断摸索，成长与突破。
但从王戈宏来看，真正规模化的金融资本并没有进入租赁行业这是一个鸡和蛋的问题，如果没有公募REITs给资本提供顺畅的退出渠道，就很难从源头吸引低成本的大规模资本进入虽然近期有了保障房上市公募REITs的可能，但依然解决不了规模庞大的市场化存量资产的流动性问题
美国公募REITs规模里，基础设施占比居首，为17%，住房租赁仅次于后，是占比达15%的第二大市场，王戈宏相信，中国的住房租赁公募REITs面对所有存量资产的政策一定会到来，而只有公募REITs真正推出，中国的公寓产业发展才能有质的飞跃。投资开闸意味着险资投资范围扩容，但并非所有险企都能获得投资资格，《通知》要求，保险集团公司和保险公司自行投资基础设施基金的，需最近一年资产负债管理能力评估结果不得低于80分，上季度末综合偿付能力充足率不得低于150%。
不过，当下来看，住房租赁公募REITs的落地仍面临诸多障碍除仅局限在保障房范畴外，王戈宏认为，目前基于基础设施REITs定出的4%的派息率对于公募REITs来说还是有些高，美国著名的公募REITs EQR和AVB的派息率也就不到3.5%，这还是在租金收益免税的条件下实现的未来国内REITs还是要在租金收益的配套税收，以及资产持有成本两个核心环节给出具体利好政策，否则即使上市了，投资人的积极性也不会高王戈宏表示
实际上，持有资产，三年以上稳定现金流，有权益投资人等一系列指标的确为企业发行REITs筑起了壁垒根据克而瑞租售数据统计，至2021年，中国住房租赁资产证券化发行总数超40笔，累计发行总规模超405.85亿，其中类REITs融资规模约231.49亿元，占到住房租赁市场资产证券化融资总额的近六成可是，近两年类REITs的发行数量有所减少，融资规模也明显下跌
住房租赁苦融资久矣，想要实现真正的资本化需要一个循序渐进的过程，顶层设计上加以明确和扶持，加快住房租赁REITs试点势在必行王戈宏称，当下类REITs发行量减少并不奇怪，企业都在闷着火苗等待公募REITs重新激活投资热情
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新派的愿景:做中国市场化资产的公募公寓REITs
两年前的一场公开演讲中，王戈宏说:我为什么要做公寓我真的有一个预感，未来长租公寓真正排前十名的，很有可能前八名是开发商，因为他们同时有哑铃的左边和右边，而我们发展什么我们只能靠着初心和梦想发展体验
国内首支长租公寓资产类REITs发行完成后的几年，新派公寓便似乎鲜少有大的举动，扩张速度也并不快，但经过几年潜心摸索，新派公寓找到了适合自身基因的模式，以产品设计顾问+坪效提升运营+资产证券化服务的大资管模式回答了发展什么的问题。
据王戈宏介绍，新派其实同时尝试了类REITs模式，二房东模式，品牌输出运营模式，在成都，深圳，南京等都有落地的项目，上海也通过竞标合作了品牌顾问项目。如果委托保险资产管理公司及其他专业管理机构投资基础设施基金的，最近一年资产负债管理能力评估结果不得低于60分，上季度末综合偿付能力充足率不得低于120%。
但王戈宏也坦言，总结下来，2017年后拿的包租项目基本都是不赚钱的，这与行业中广泛存在的盈利问题一致品牌输出的轻资产由于只收取5%左右的管理费，所以账面上形不成收益规模，而且国内公寓的品牌对消费者的粘性还不像连锁的品牌酒店，他们为房东带来稳定的客源，公寓的租户多是依据工作地以及性价比选择公寓，这就使得资产方对公寓品牌没有很强的依赖，一旦管理协议到期，资产方往往解约自行管理，公寓前期付出的努力，创造的价值付之东流，一定程度上来看，公寓轻资产确实是个伪命题王戈宏表示
作为国内住房租赁REITs的先行探索者，王戈宏还是将更多的期待放在公募REITs上新派的类REITs模式盈利不错，而且容易复制，但这要等到公募REITs的推出，让大钱，长钱，便宜钱开始真正进入，我们就有了发挥作用的空间，可以与资本合作顺利地转化成REITs基金
我们的愿景是期望有一天成为中国市场化资产的公募公寓REITs，这是我们成立之初的决心，路很难，但也没有其他更好的选择王戈宏说
实际上，公寓REITs被王戈宏视为化解住房租赁行业盈利难的最优解回顾住房租赁行业的发展脉络，从创业企业开路，到更有实力的房企系租赁品牌占据主流，伴随着国家队保障房的大规模进入，今后市场的主力军无疑将是国家队和房企旗下机构那么，作为探路者的创业公寓品牌，未来将栖身何处
王戈宏认为，租售并举的国策之下，作为规模万亿的民生产业，住房租赁本就是薄利行业，需要通过规模效应以及资产证券化去获得长期的效益投资界流行的长期主义精神在长租公寓行业不是你愿不愿意有，而是天然必须要有的准备与行为只要为资本打通了退出通道，加上合理的税收，这个市场完全容得下市场化的品牌机构，王戈宏称，保障民生与企业盈利并不对立，而且市场化的机构也能提供多样化的产品供应，与房企品牌和国家队形成互补
但目前对于新派来说，三驾马车并行的模式还是拓宽了企业发展的可能性，任何资产持有者在短时间同时拥有以上三种能力和团队都不容易因此，对于存量资产来说，新派公寓既可以提供全程服务，也可以分阶段进行服务王戈宏透露，新派正与一些开发商以及国有资产接触，双方将通过大资管模式进行合作，今年，上海与北京的合作新项目或将亮相
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