7月26日，全国首单清洁能源REITs——鹏华深圳能源REIT上市满一年。
其底层资产深圳能源集团东部电厂项目(以下简称“东部电厂”)运营如何？REITs投资者将如何应对解禁后市？
近日，21世纪经济报道记者实地探访东部电厂，并且与外部运营管理机构——深圳能源集团东部电厂(以下简称“东部电厂”)的相关负责人、基金管理人——鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲，以及相关人士进行了交流。
实地探访东部电厂项目
从深圳福田市中心开车走高速公路，大约一个半小时到深圳市大鹏新区大鹏下沙秤头角，东部电厂坐落在公路边，厂区内干净整洁、绿化极好，蓝天白云，环绕着起伏的绿色山峦。
如果从厂里办公楼最高处极目望去，越过公路就看到大海。东部电厂宣传片里提及的“山海绘蓝图”口号，就取景自这儿。
电厂一边耸立着高高的三个巨大的白色烟囱，另一边是一座座延伸向远方的高压输电杆塔。
这是一个行业内公认的现代化环保型电厂，其主要经营模式是以液化天然气为主要燃料，提供电力生产及相关服务并获取电费收入。
东部电厂办公楼里，最醒目处是安全宣传的集体签名横幅。
厂区环境很安静，但当记者通过一个长廊打开隔音门，走进巨大的发电机房里，里面声音震耳欲聋，人们说话要凑近才能听清楚对方的声音。
记者走访时，在巨大机房里发电机组轰隆隆地响着，一期3套机组矗立空旷的机房里，其中1号和3号机组正在工作，2号机组因当天没有安排发电任务而停机。从2号机组的小门，可窥见内部巨大的各种管道。
经过宽阔嘈杂的机房进入一个隔音门后，是“集中控制室”，透明的玻璃墙内是现代化的办公环境，大屏幕显示发电相关数据，近十名工作人员面对大屏幕，各自坐在电脑前跟踪和安排发电的相关调度工作，跟城市里的白领工作没什么两样。
对此，东部电厂负责人表示，东部电厂管理先进，智能化程度很高，人力成本占成本费用很低。据他介绍，东部电厂工程建设于2005年3月份开工，2007年投产，至今16年。
东部电厂核心资产的装机容量为3×390MW的9F燃气蒸汽联合循环发电机组，装机容量达1170MW，在2021年左右占全国燃气发电机装机容量1%，广东省燃气发电机装机容量5%。
据介绍，东部电厂处于粤港澳大湾区负荷中心，由深圳供电局有限公司电力调度控制中心统一调度，是目前粤港澳大湾区核心城市深圳市装机容量最大、设备最先进、效率最高的两座集中式天然气发电厂之一，为深圳市最重要的调峰机组。
如何增加利润？
7月6日，鹏华深圳能源REIT发布2023年中期底层资产项目经营情况提示性公告显示:
深圳市东部电力有限公司2023年二季度实现售电量10.88亿千瓦时，环比增长83.27%、同比增长6.64%；2023年上半年实现累计售电量16.82亿千瓦时，同比增长15.17%。
2023年二季度实现售电收入5.55亿元，环比增长71.05%、同比增长15.18%；2023年上半年累计实现售电收入8.79亿元，同比增长25.74%。
售电单价方面，2023年二季度实现售电单价约为0.510元/千瓦时，同比增长8.01%；2023年半年度实现售电单价约为0.523元/千瓦时，同比增长9.17%。
从今年来看，一季度实现营业收入3.24亿元、净利润0.63亿元；二季度业绩持续增长，营业收入达到5.55亿元，净利润达到1.15亿元。
综合来看，今年上半年，鹏华深圳能源REIT营业收入完成度达到56.67%，可供分配金额完成度达到64.92%。
东部电厂负责人介绍，从成本来看，东部电厂原料成本占百分之七八十，剩下的主要是检修设备的维护成本，由于电厂运营智能化程度比较高，人工开支占比不高。
据悉，目前东部电厂的天然气采购价格及数量根据天然气长协约定执行，该合同有效期至 2031 年，其中目前至 2027 年天然气年供应量为 2,758 万吉焦，2028 年及之后天然气年供应量为 1,861 万吉焦。
这意味着，在全球面临能源挑战的背景下，东部电厂较早签订了天然气长协协议，锁定了上游燃气价格区间，有效地控制了发电成本。
东部电厂以长协协议锁定天然气较低成本的同时，近年来项目通过参与“中长期+现货”的电力市场获取售电收入。
据介绍，去年底是卖方市场，电厂签订相对较低比例的年度“中长期”售电合同，预留较多发电空间参与现货市场争取较高电价；而今年是买方市场，电厂则签订了相对较高比例的年度“中长期”售电合同。
实际上，近日鹏华深圳能源REIT的公告指出，东部电厂2023年上半年平均售电单价较2022年上半年同比增长，主要原因为基金管理人与运营管理机构制订了科学的经营策略，“通过签订具有一定价格优势的长协合同，为2023年运营收益提供了较好保障；根据电力市场形势不断优化售电策略，合理安排机组运行方式，增加售电收入”。
展望下半年项目经营，东部电厂负责人指出，已经签订的相对较高比例的年度中长期售电合同奠定了较好的经营基础，同时将抢抓夏季用电高峰期电量、电价可能相对较高的市场机遇，在现货交易中争取多发高价电，努力实现更好的经营业绩。
关于未来鹏华深圳能源REIT扩募工作，鹏华基金则表示，正在积极配合深圳能源集团研究推进相关工作，在前期工作基础上，现阶段进一步梳理符合条件的相关资产。
如何看二级市场价格波动？
但被视为稳健产品的REITs也有不可忽视的投资风险。
记者据Wind统计，目前已上市的28只公募基础设施REITs，除6月30日刚上市的1只外，其余27只REITs上半年在二级市场全部下跌，包括“绩优生”鹏华深圳能源REIT，上半年也下跌了近13%，截至二季度末，该基金成立以来二级市场价格下跌0.85%。
对此，王弈哲接受21世纪经济报道记者采访时表示，“整体市场基本面没有问题，只是一些短期的因素扰动，包括去年、今年一季度部分板块短期基本面的下滑以及一些事件短期内的扰动，但不影响长期基本面的质量。”
“结合到鹏华深圳能源REIT这一单，包括市场上的几单清洁能源REITs，整个基本面还是不错的。”王弈哲说。
另外，王弈哲指出，REITs是权益属性金融产品，但是目前市场各方参与人员对其权益属性的认知和理解需要一个过程，短期内REITs股价可能会出现波动，比如美国在疫情爆发的2020年2、3月份，美国REITs整个板块全产业跌幅超过30%，直到当年6、7月份疫情在美国稳定下来之后才反弹，但是反弹速度也不一样，像工业地产、物流地产反弹力度较大，而酒店、零售等反弹较慢。
同时，王弈哲指出另一个影响今年上半年REITs场内交易价格的主要原因是，投资者结构和流动性问题。
“从美国、新加坡市场的情况看，长期以来平均换手率仅5‰-8‰的水平，我国内地REITs从换手率来看已经比国外高，也比香港高。”王弈哲说。
王弈哲说:“问题在于现在REITs流通性不足以及需要增量资金的加入。”
以鹏华深圳能源REIT为例，该项目发行时，91%资产是机构持有，包括51%的原始权益人自持，19%战配，还有21%机构线下询价持有，仅有9%是公开发行，主要由个人投资者持有。
但今年Wind数据显示，个人投资者在减少，占比降至不到5%。但个人投资者的日常交易较机构更为活跃，机构对看好的资产愿意长期持有。
王弈哲介绍，鹏华深圳能源REIT的经营情况较好，为投资者带来了不错的回报。他举例，今年5月鹏华深圳能源REIT分红0.727元/份，按发行价5.896元/份计算，分派率为12.33%。
“对于机构投资人来说，基本面好，分红率高，很适合作为长期配置性品种。”王弈哲说。
但事物有两面，另一面是，在机构持有比例高的情况下，可能造成REIT流通盘中公众比例偏低。
同时，因为电力行业相较于高速公路、仓储、物流产业园等行业相对复杂，理解难度更高，再加上市场波动，可能导致个人投资者离场，机构持有增多。过多的机构可能造成市场交投活跃度降低，在市场流动性不足情况下，少量资金就可能造成股价较大波动。
在REITs二级市场异常下跌问题上，王弈哲认为，一方面，建议在监管规则设计持续完善；比如从定价模式上，给予长期资金一定的定价话语权；从交易规则上，需要促进提高交易性和便利性。另一方面，公募基金管理人也需对REITs市场特征进一步学习和研究、优化信息披露工作，如进一步提高信披质量、适当增加频次和丰富形式；同时与投资人加强交流，比如研究优化分红工作，努力给投资人增加更多获得感。